Juridische stappen bij bouwen in Aruba

Publicatie

6 december 2017

Wanneer u wilt gaan bouwen in Aruba, of het nu voor zakelijke doeleinden of bewoning is, zijn er twee belangrijke wettelijke kaders waarmee u rekening moet houden. In Aruba zijn tijdens de bouwfase de Bouw- en Woningverordening en het aanverwante Bouw- en Woningbesluit van toepassing.

Voordat u met de bouw begint, moet u wellicht eerst nog een stuk grond verwerven, ofwel door koop (eigendomsgrond) ofwel door huur (erfpacht). Wanneer u op zoek bent naar een stuk grond, is het belangrijk om de beoogde bestemming van de grond die u op het oog hebt te onderzoeken. Om achter de beoogde bestemming van een stuk grond te komen, kunt u het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan raadplegen, lokaal ook bekend als het ROP.

Wat is het ROP?

 Het ROP werd op 7 mei 2009 ingevoerd bij landsbesluit ingevolge de Landsverordening Ruimtelijke Ontwikkeling van 2006. Het ROP bestaat uit drie documenten: een planbeschrijving, een plantoelichting en een planatlas. In de plantoelichting staan de ideeën omschreven waarop het ROP is gebaseerd. Er wordt een breed overzicht gegeven van de maatschappelijke behoeften van Aruba met betrekking tot het gebruik van grond voor verschillende doeleinden. Daarbij kun je denken aan huisvesting, bedrijven, industrie, landbouw en toerisme. De planbeschrijving schetst in grote lijnen de meest gewenste ontwikkeling van Aruba. Het belangrijkste onderdeel in de planbeschrijving is het overzicht van verschillende zones, zoals de toeristische zone, economische zone, stedelijke zone en natuurreservaten. Aan deze verschillende zones zijn verschillende beleidsdoelen verbonden. Deze zones staan ook opgenomen in de planatlas, die een reeks kaarten van Aruba bevat. In de ROP-beschrijving staat dat het ROP geen bindend beleidsdocument is. Het was de bedoeling van de regering om een meer specifieke reeks ruimtelijke ordeningsbeleidslijnen en -regels in te voeren, het zogenoemde ROPV, dat wél bindend zou zijn. Tot dusver is er echter nog geen ROPV verschenen.

Gevolgen van het ROP voor de bouw

In het ROP zelf staat dus opgenomen dat het geen bindend instrument is. Toch heeft het Arubaanse gerecht in eerste aanleg in een recente zaak geconcludeerd dat de overheid aan bepaalde besluiten met betrekking tot het openbaar beleid, zoals het ROP, kan worden gehouden (er is nog niet vastgesteld door de rechtbank dat het ROP in alle gevallen bindend is). Dit kan als gevolg hebben dat het Land Aruba het ruimtelijke ordeningsbeleid moet toepassen zoals dit wordt beschreven in het ROP. Dit kan zelfs het geval zijn als het Land Aruba een stuk grond in erfpacht geeft op voorwaarden die afwijken van de voorwaarden die in het ROP zijn vastgesteld voor de zone waarin de grond zich bevindt. Om juridische conflicten met geïnteresseerde partijen, zoals NGO’s of omwonenden, te voorkomen, is het dus belangrijk om te controleren in welke zone uw stuk grond zich bevindt en welke regels volgens het ROP op die zone van toepassing zijn. Dit is alleen niet zo eenvoudig als het klinkt. Het brede karakter van de kaarten in de planatlas, die grote delen van Aruba tegelijkertijd weergeven, maakt het moeilijk om vast te stellen waar precies de grenzen liggen die op deze kaarten worden aangegeven.

Bouwvergunning

Als u met succes een stuk grond hebt verworven of al in het bezit bent van een stuk grond, moet u voordat u gaat bouwen eerst nog een bouwvergunning verkrijgen.  Afhankelijk van het type gebouw dat u wilt bouwen, gelden er verschillende voorwaarden.

In bijzondere omstandigheden en voor gebouwen van eenvoudige aard is het mogelijk om van de minister een ​​gedeeltelijke, volledige of voorwaardelijke vrijstelling van een bouwvergunning te verkrijgen. In sommige gevallen bepaalt de wet dat het verkrijgen van een ​​bouwvergunning niet nodig is. Het gaat hier om een zeer beperkt aantal gevallen. Voorbeelden zijn graven en kleine hokken voor dieren of de opslag van huishoudelijke goederen en dringende maatregelen om schade te voorkomen (in het laatste geval moet dit binnen drie dagen aan de minister worden gemeld). Een bouwvergunning kan in twee gevallen worden ingetrokken. Allereerst wanneer men zich niet houdt aan de voorwaarden die aan de bouwvergunning zijn verbonden. Ten tweede wanneer niet met de bouw is begonnen binnen een jaar na het verkrijgen van de vergunning of wanneer de bouw langer dan een jaar is stilgelegd. Tot slot kan bouwen zonder of in strijd met een bouwvergunning worden bestraft met een maximale boete van AWG 5.000. Dit bedrag kan worden verdubbeld als minder dan een jaar is verstreken sinds een veroordeling voor een soortgelijke overtreding.

Afsluitende opmerkingen

Herziening van het ROP
Het ROP wordt momenteel herzien en zal waarschijnlijk in de loop van 2018 worden aangepast. 

Kosten bouwvergunning
Voor het berekenen van de kosten die zijn verbonden aan het aanvragen van een bouwvergunning kun u deze website bezoeken.