COVID-19 en commerciële huurovereenkomsten

Publicatie

17 april 2020

Misschien heb je het in de internationale headlines wel voorbij zien komen: internationale bedrijven zoals The Cheesecake Factory, Adidas, H&M en anderen die aan de verhuurders van hun panden hebben aangekondigd dat ze vanwege de sterk afgenomen inkomsten door de COVID-19 pandemie stoppen met het betalen van huur. Als je een winkel huurt in een winkelcentrum of je verhuurt panden voor commercieel gebruik, vraag je jezelf mogelijk af wat nu de lokale regels zijn voor huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór de COVID-19 pandemie. We bespreken in dit artikel een aantal belangrijke vragen waar verhuurders en huurders momenteel mee geconfronteerd kunnen worden.

Algemene regel: Bestaande overeenkomsten blijven bindend

In principe blijven partijen ook wettelijk aan overeenkomsten gebonden wanneer de economische situatie veranderd. Echter voorziet de lokale wetgeving er in dat op deze overeenkomsten ook het principe van redelijkheid en billijkheid van toepassing is. De regels van redelijkheid en billijkheid kunnen betekenen dat het niet langer redelijk is om een partij (volledig) aan een huurovereenkomst te houden omdat de omstandigheden drastisch zijn veranderd. Twee voorbeelden van zulke uitzonderingen zijn overmacht en onvoorziene omstandigheden.

Uitzondering: Overmacht

Een beroep doen op overmacht is onder onze lokale wetgeving beperkt mogelijk. Een verhuurder of huurder kan alleen een beroep doen op overmacht wanneer er sprake is van een onmogelijkheid niet om te voldoen aan een contractuele verplichting en deze onmogelijkheid niet toegerekend kan worden aan die partij. Een voorbeeld: Veel commerciële huurovereenkomsten voor winkelcentra verplichten de verhuurder het winkelcentrum toegankelijk te houden en bevatten verplichte openingstijden waar de huurder zich aan moet houden. Als de COVID-19 maatregelen van de overheid verplichten dat winkelcentra dicht moeten of dat specifieke (bijvoorbeeld niet essentiële) bedrijven dicht moeten, kan het winkelcentrum of respectievelijk de huurder een beroep doen op overmacht met betrekking tot de openingsverplichtingen in de huurovereenkomst. Let op: deze overmacht voor één verplichting maakt nog niet dat er ook een succesvol beroep op overmacht kan worden gedaan voor de verplichting van het betalen van huur, omdat de COVID-19 maatregelen het niet direct onmogelijk maken om huur te betalen.

Wanneer er succesvol een beroep is gedaan op overmacht met betrekking tot een specifieke  verplichting, heeft dit als gevolg dat de andere partij geen schade of nakoming kan eisen voor die specifieke verplichting. De wederpartij behoudt echter wel het recht om de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden tenzij de niet-nakoming de ontbinding niet kan rechtvaardigen.

Tot slot is het belangrijk te weten dat als de huurovereenkomst een clausule bevat met betrekking tot overmacht, deze clausule voorrang heeft op de algemene bepalingen van de lokale wetgeving en de gevolgen zoals hierboven beschreven.

Uitzondering: Onvoorziene omstandigheden

Omdat op alle overeenkomsten de regels van redelijkheid en billijkheid van toepassing zijn, dienen partijen rekening te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. In het geval van een drastische verandering van omstandigheden kan het in de rede liggen dat partijen de huurovereenkomst heronderhandelen. Een partij blijft echter vrij om een redelijk voorstel voor het aanpassen van een huurovereenkomst van de wederpartij te accepteren of te weigeren. Als de onderhandelingen onsuccesvol zijn, dan dient de partij die de overeenkomst wenst aan te passen naar de rechter te stappen.

Lokale wetgeving stelt dat er een beroep kan worden gedaan op onvoorziene omstandigheden wanneer er na het aangaan van een huurovereenkomst sprake is van omstandigheden waar geen rekening mee is gehouden toen de huurovereenkomst werd aangegaan. Enkel de afname van inkomsten is op zichzelf niet voldoende om een succesvol beroep te doen op onvoorziene omstandigheden. Over het algemeen kwalificeert een pandemie als COVID-19 wel als onvoorziene omstandigheid, mits hier geen rekening mee gehouden is in de huurovereenkomst.

Om succesvol een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden en de rechtbank te kunnen verzoeken tot aanpassing (bijv. het verlagen van de huur) of de huurovereenkomst in zijn geheel of gedeeltelijk te ontbinden, moeten deze omstandigheden van dusdanige aard zijn dat de wederpartij redelijkerwijs niet kan verwachten dat de huurovereenkomst hetzelfde kan blijven.

Indien de rechter een huurovereenkomst wenst aan te passen vanwege onvoorziene omstandigheden, dan heeft hij veel mogelijkheden om deze te wijzigen. De huurovereenkomst kan aangepast worden of gedeeltelijk of volledig worden ontbonden, tevens kunnen bepaalde verlichtingen tijdelijk worden opgeschort of afhankelijk worden gesteld van bepaalde voorwaarden. De rechter kan zelfs met terugwerkende kracht veranderingen aanbrengen of de huurovereenkomst beëindigen.

Bij het wijzigen van de huurovereenkomst streeft de rechter ernaar om de originele verhouding tussen de partijen te herstellen en voorziet hij in een eerlijke verdeling van de nadelen die veroorzaakt zijn door de onvoorziene omstandigheden. Naar verwachting zal de rechter het verlies van inkomsten veroorzaakt door onvoorziene omstandigheden zoals een pandemie 50/50 over beide partijen verdelen; bijv. wanneer de huurder 50% van zijn maandelijkse inkomen verliest, kan de rechtbank concluderen dat het redelijk is dat de huur met 25% verlaagd wordt, het resterende deel van het verlies komt dan voor de rekening van de huurder.

Indien u vragen heeft over uw verplichtingen onder een commerciële huurovereenkomst, aarzel dan niet om contact op te nemen via huiskes@ekvandoorne.com.